Cải tạo nhà cũ tưởng nhẹ nhàng hơn xây mới nhưng lại nhiều ẩn số: kết cấu xuống cấp, thủ tục, đường ống âm tường, chi phí phát sinh. Năm lưu ý giúp gia chủ làm đúng ngay từ đầu.
Nhiều gia đình bắt đầu nghĩ tới chuyện cải tạo khi căn nhà đã ở được mười lăm, hai mươi năm: tường bắt đầu ố vàng, mái tôn kêu lộp độp mỗi mùa mưa, bếp chật chội, phòng ngủ thiếu ánh sáng. Phá đi xây lại thì tốn kém và mất thời gian, nên cải tạo trở thành lựa chọn hợp lý. Thế nhưng qua hơn 15 năm làm nghề và hàng trăm công trình đã bàn giao, đội ngũ AIVATECH nhận thấy cải tạo thường khó hơn xây mới ở một điểm: mọi thứ đã nằm sẵn ở đó, và không ai biết chắc bên trong bức tường, dưới lớp gạch nền là gì cho tới khi mở ra. Dưới đây là năm lưu ý chúng tôi luôn trao đổi kỹ với gia chủ trước khi ký hợp đồng.
Sai lầm phổ biến nhất là lên ý tưởng thiết kế trước rồi mới xem nhà có đáp ứng được hay không. Một căn nhà cũ có thể trông vẫn chắc chắn nhưng móng đã lún lệch, cột bị nứt chân, cốt thép trong dầm đã gỉ do thấm nước lâu năm. Nếu bỏ qua bước này mà vội đập tường mở rộng không gian hay đổ thêm sàn, rủi ro không chỉ là tốn kém mà còn là mất an toàn.
Khi khảo sát, kỹ sư của chúng tôi thường tập trung vào những điểm sau:
Nếu gia chủ muốn nâng thêm tầng, bước kiểm tra khả năng chịu lực của móng và cột hiện hữu là bắt buộc. Không ít trường hợp móng cũ chỉ được tính cho một trệt một lầu, muốn lên thêm hai tầng thì phải gia cố móng, bổ sung cột hoặc chuyển hướng sang giải pháp kết cấu nhẹ như khung thép, sàn bê tông nhẹ.
Không phải công trình cải tạo nào cũng cần giấy phép xây dựng. Theo quy định hiện hành, việc sửa chữa, cải tạo bên trong nhà ở riêng lẻ mà không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không thay đổi công năng sử dụng và không ảnh hưởng tới an toàn, môi trường thường thuộc diện được miễn giấy phép. Ngược lại, các trường hợp như nâng tầng, thay đổi kết cấu chịu lực, thay đổi kiến trúc mặt ngoài ở tuyến phố có yêu cầu quản lý kiến trúc thì cần xin phép trước khi thi công.
Bảng dưới đây là cách phân loại sơ bộ mà AIVATECH thường dùng để tư vấn ban đầu. Mỗi địa phương có thể có hướng dẫn riêng, vì vậy anh chị nên kiểm tra lại với cơ quan quản lý hoặc nhờ đơn vị tư vấn hỗ trợ.
| Hạng mục cải tạo | Thường cần xin phép? | Ghi chú |
|---|---|---|
| Sơn lại, lát gạch, thay thiết bị vệ sinh | Không | Sửa chữa bên trong, không đụng kết cấu |
| Thay mái tôn, chống thấm sân thượng | Thường không | Giữ nguyên cao độ và hình thức mái |
| Đập tường ngăn không chịu lực | Thường không | Cần kỹ sư xác nhận tường không chịu lực |
| Nâng tầng, đổ thêm sàn | Có | Phải có hồ sơ thiết kế và đánh giá kết cấu |
| Thay đổi mặt tiền tại tuyến phố quản lý kiến trúc | Có | Tuân thủ quy chế kiến trúc của khu vực |
Một việc hay bị xem nhẹ là quan hệ với nhà bên cạnh. Với nhà phố liền kề, khi đục phá hoặc đào móng gia cố, rung động có thể làm nứt tường nhà hàng xóm. Chúng tôi luôn khuyên lập biên bản ghi nhận hiện trạng nhà liền kề, có chụp ảnh các vết nứt sẵn có và chữ ký hai bên trước khi khởi công. Tờ biên bản này giúp giải quyết êm thấm mọi thắc mắc về sau.
Gia chủ thường dồn ngân sách vào những thứ nhìn thấy được: gạch ốp, trần thạch cao, tủ bếp, đèn trang trí. Nhưng thứ quyết định căn nhà có ở yên ổn thêm hai mươi năm nữa hay không lại là phần nằm khuất bên trong. Dây điện cũ tiết diện nhỏ, không có dây tiếp địa, ống nước sắt tráng kẽm đã gỉ, hệ thống thoát nước đặt sai độ dốc… đều là nguyên nhân của chập điện, rò rỉ và thấm ngược.
Nhu cầu dùng điện hiện nay cao hơn nhiều so với hai thập kỷ trước: điều hòa ở mọi phòng, bếp từ, máy nước nóng, thiết bị thông minh. Khi cải tạo, nên đi lại toàn bộ dây dẫn trong ống luồn, chia mạch riêng cho từng khu vực, bổ sung cầu dao chống giật và dây tiếp địa.
Ống cấp nước nên thay bằng ống nhựa chịu nhiệt chất lượng tốt; ống thoát cần kiểm tra lại độ dốc và bổ sung ống thông hơi. Khu vệ sinh, ban công, sân thượng phải xử lý chống thấm lại từ lớp nền, ngâm nước thử đủ thời gian trước khi lát gạch.
Với xây mới, bản vẽ và bảng khối lượng gần như mô tả trọn vẹn công trình. Với cải tạo, luôn có một phần không thể biết trước: một đoạn dầm mục cần thay, một vệt thấm lan rộng hơn dự kiến, một đường ống cũ nằm đúng vị trí định đặt cột mới. Vì vậy, ngoài dự toán chính, AIVATECH thường khuyên gia chủ để riêng một khoản dự phòng khoảng 10–20% tổng ngân sách, tùy mức độ xuống cấp của căn nhà.
Để khoản dự phòng ấy không bị dùng một cách mơ hồ, hợp đồng cải tạo cần thể hiện rõ:
Chi phí cải tạo dao động rất rộng, tùy diện tích, mức độ can thiệp vào kết cấu, vật liệu hoàn thiện, thời điểm và vị trí công trình. Anh chị nên xem các con số trên mạng chỉ là tham khảo và liên hệ để nhận báo giá chi tiết sau khi khảo sát thực tế.
Cải tạo khi gia đình vẫn ở trong nhà là chuyện thường gặp, nhưng cần sắp xếp kỹ. Bụi, tiếng ồn, mất điện nước tạm thời ảnh hưởng nhiều tới người già và trẻ nhỏ. Với hạng mục lớn như đập phá, đổ sàn, thay mái, chúng tôi khuyến khích gia đình ở tạm nơi khác trong vài tuần. Với hạng mục nhỏ, có thể chia khu vực thi công theo từng đợt, che chắn kín và dọn vệ sinh mỗi cuối ngày.
Về thời điểm, ở TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh phía Nam, những hạng mục liên quan tới mái, chống thấm, sơn ngoài trời nên ưu tiên làm trong mùa khô, khoảng từ tháng 12 đến tháng 4.
Một căn nhà được cải tạo bài bản không chỉ đẹp hơn mà còn an toàn hơn, tiết kiệm điện nước hơn và phù hợp hơn với nếp sống hiện tại của gia đình. Điều đó đến từ việc khảo sát kỹ, làm đúng thủ tục, ưu tiên phần khuất, minh bạch chi phí và tổ chức thi công chu đáo. Tại AIVATECH, quy trình cải tạo vẫn đi qua đủ sáu bước như một công trình xây mới, từ tiếp nhận nhu cầu, khảo sát, lên ý tưởng, báo giá, thi công cho tới bàn giao và bảo hành dài hạn.
Nếu anh chị đang có kế hoạch sửa chữa hay nâng cấp ngôi nhà của mình, hãy gọi hotline 0703 270 450 để được AIVATECH khảo sát hiện trạng, tư vấn phương án và báo giá miễn phí.
Quét mã bằng camera điện thoại để mở trang này
Chưa có bình luận nào. Hãy là người đầu tiên!
