Hướng dẫn tự ước tính chi phí xây nhà bằng diện tích sàn quy đổi: hệ số móng, mái, tầng hầm, cách nhân đơn giá và ví dụ cụ thể cho nhà phố 5x20m một trệt hai lầu.
Câu hỏi đầu tiên gần như gia chủ nào cũng đặt ra khi gọi cho AIVATECH là: "Nhà tôi xây khoảng bao nhiêu tiền?". Trước khi có bản vẽ và bảng khối lượng chi tiết, cách nhanh nhất để trả lời là dùng phương pháp tính theo mét vuông sàn quy đổi. Đây cũng chính là cách công cụ dự toán trên website của chúng tôi vận hành: anh chị nhập kích thước lô đất, số tầng, loại móng, loại mái, hệ thống sẽ cho ra một con số ước tính để tham khảo.
Bài viết này giải thích từng bước của phép tính đó, để anh chị có thể tự làm trên giấy, hiểu vì sao các đơn vị báo giá khác nhau và biết mình cần hỏi lại những gì.
Ý tưởng rất đơn giản. Mỗi phần của ngôi nhà tốn công và vật tư khác nhau: một mét vuông móng không giống một mét vuông sàn lầu, một mét vuông mái tôn càng khác. Để đưa tất cả về cùng một thước đo, người ta nhân diện tích từng phần với một hệ số, gọi là hệ số quy đổi. Cộng tất cả lại, ta được tổng diện tích sàn quy đổi.
Chi phí ước tính = Tổng diện tích sàn quy đổi × Đơn giá xây dựng trên mỗi mét vuông
Trong đó, đơn giá phụ thuộc vào hình thức anh chị chọn: chỉ làm phần thô và nhân công, hay trọn gói đến khi dọn vào ở. Phép tính này chỉ cho con số định hướng; dự toán chính xác phải dựa trên hồ sơ thiết kế và khảo sát thực tế.
Đơn giá phần thô thường gồm nhân công cùng vật tư tạo nên khung nhà: thép, xi măng, cát, đá, gạch xây, bê tông, hệ thống ống điện nước âm tường và chống thấm cơ bản. Đơn giá trọn gói cộng thêm toàn bộ vật tư hoàn thiện như gạch lát, sơn nước, trần thạch cao, cửa, thiết bị vệ sinh, đèn và công tắc. Vì phần hoàn thiện có rất nhiều mức lựa chọn, chênh lệch giữa các gói trọn gói thường lớn hơn nhiều so với chênh lệch phần thô. Khi nhận báo giá, anh chị nên xin kèm bảng chủng loại vật tư để biết con số đó tương ứng với mức hoàn thiện nào.
Dưới đây là các hệ số phổ biến trên thị trường TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận. Xin lưu ý: không có một bảng hệ số chung bắt buộc cho mọi đơn vị. Mỗi nhà thầu áp dụng một cách khác nhau, tùy cách họ phân bổ chi phí và phạm vi công việc đã bao gồm.
| Hạng mục | Hệ số tham khảo | Ghi chú |
|---|---|---|
| Móng đơn | 20–30% | Nhà thấp tầng, nền đất tốt |
| Móng cọc (phần đài cọc, giằng móng) | 30–40% | Chưa gồm chi phí ép hoặc khoan cọc |
| Móng băng | 50–70% | Tùy móng băng một phương hay hai phương |
| Tầng hầm | khoảng 150% trở lên | Càng sâu hệ số càng cao, tính thêm chi phí chống vách |
| Các tầng có mái che (trệt, lầu) | 100% | Tính theo diện tích sàn xây dựng |
| Sân thượng có mái che | 50–70% | Tùy kết cấu mái che |
| Mái tôn | khoảng 30% | Tính theo mặt bằng mái |
| Mái bằng bê tông cốt thép | khoảng 50% | Đã gồm chống thấm cơ bản |
| Mái ngói kèo sắt | khoảng 70% | Mái dốc, hệ kèo thép mạ |
Hai đơn vị cùng dùng chữ "móng băng" nhưng một bên tính 50%, bên kia tính 70% là chuyện bình thường. Điều quan trọng là đơn giá đi kèm hệ số nào và đã bao gồm những gì. So sánh báo giá chỉ có ý nghĩa khi đặt cả hai thứ cạnh nhau.
Làm hầm đòi hỏi đào đất sâu, chống vách để không ảnh hưởng nhà bên cạnh, hút nước ngầm, đổ vách và sàn bê tông chịu áp lực đất, chống thấm nhiều lớp. Hầm sâu khoảng 1,0–1,5 m so với vỉa hè thường tính quanh 150%; sâu hơn nữa thì hệ số tăng tiếp và nên được kỹ sư tính riêng.
Giả sử gia đình anh H. có lô đất 5 x 20 m, dự định xây một trệt hai lầu, mái bằng bê tông cốt thép, nền đất khá tốt nên dùng móng băng. Để ví dụ dễ theo dõi, ta giả định mỗi tầng xây kín 100 m². Thực tế thường chừa sân trước, sân sau hoặc giếng trời theo quy hoạch, nên diện tích từng tầng sẽ nhỏ hơn.
Tổng diện tích sàn quy đổi: 400 m².
Với đơn giá phần thô và nhân công tham khảo khoảng 3,4–3,9 triệu đồng/m², chi phí phần thô rơi vào khoảng 1,36–1,56 tỷ đồng. Nếu chọn trọn gói với vật tư hoàn thiện mức khá, đơn giá tham khảo khoảng 5,5–7,0 triệu đồng/m², tổng chi phí vào khoảng 2,2–2,8 tỷ đồng. Các con số này chỉ mang tính tham khảo, tùy vật liệu, thời điểm, vị trí — anh chị nên liên hệ để nhận báo giá chi tiết.
Nếu khu đất yếu và kỹ sư chỉ định móng cọc, phần móng tính khoảng 35% thành 35 m², tổng còn 385 m². Tuy vậy, tiền ép cọc thường được tính riêng theo mét dài cọc, nên tổng chi phí thực tế chưa chắc đã giảm. Nếu đổi sang mái ngói kèo sắt, phần mái thành 70 m², tổng tăng lên 420 m². Đây là lý do công cụ dự toán luôn hỏi loại móng và loại mái trước tiên.
Đơn giá quy đổi thường chỉ bao trùm phần xây dựng chính. Khi lập ngân sách, anh chị nên hỏi rõ các khoản sau có được tính hay chưa:
Hiểu rõ phạm vi giúp anh chị so sánh báo giá công bằng và tránh bất ngờ khi thanh toán.
Con số ra từ phép tính quy đổi là điểm xuất phát, không phải kết luận. AIVATECH thường khuyên gia chủ dùng nó cho ba việc: xác định quy mô phù hợp với túi tiền trước khi thiết kế, đối chiếu các báo giá nhận được, và chuẩn bị nguồn vốn cho từng giai đoạn. Khi đã có bản vẽ, nên yêu cầu đơn vị thi công bóc khối lượng chi tiết, vì đó mới là căn cứ ký hợp đồng.
Ngoài ra, hãy cộng thêm một khoản dự phòng khoảng 5–10% cho những thay đổi trong quá trình làm, nhất là khi anh chị chưa chốt hết vật liệu hoàn thiện. Giá thép, xi măng, gạch cũng biến động theo thời điểm, nên một ước tính làm cách đây vài tháng có thể cần cập nhật lại.
Với hơn 15 năm kinh nghiệm và hơn 280 dự án đã hoàn thành, chúng tôi hiểu rằng một con số rõ ràng ngay từ đầu giúp gia chủ yên tâm hơn rất nhiều. Đội ngũ kỹ sư sẽ khảo sát lô đất, tư vấn loại móng, loại mái phù hợp và lập dự toán minh bạch theo từng hạng mục, để anh chị biết chính xác mình đang trả tiền cho điều gì.
Anh chị có thể thử công cụ dự toán trên website để có con số sơ bộ, sau đó gọi hotline 0703 270 450 để được AIVATECH tư vấn và báo giá chi tiết hoàn toàn miễn phí.
Quét mã bằng camera điện thoại để mở trang này
Chưa có bình luận nào. Hãy là người đầu tiên!
